Immobilienkauf: Finanzieller Spielraum schütz vor Überraschungen

Die Schaffung von Wohneigentum ist weiterhin sehr begehrt. Für die einen sichere Geldanlage in Zeiten schwelender Finanzkrise, für die anderen als Schutz gegen den vielerorts ungebremsten Mietpreisanstieg. Doch egal, ob das Wohneigentum als Investition oder zur Selbstnutzung erworben wird: Wer nur den Kaufpreis und seine Finanzierung berücksichtigt, kann am Ende böse Überraschungen erleben. Unerwartete Folgekosten etwa für Sanierungen können finanzielle Möglichkeiten übersteigen und so den Verkauf oder sogar die Versteigerung erzwingen-in den meisten Fällen mit Verlusten.
    
Nach dem Beurkundungsgesetz hat der Erwerber den notariellen Kaufvertragsentwurf zwei Wochen vor dem eigentlichen Beurkundungstermin zur Prüfung zu erhalten. Ebenso hat der Erwerber beim Kauf von z.B. Teileigentum ( Eigentumswohnungen ) die Eigentümergesellschaft, die " Verfassung " - die sog. Teilungserklärung mit der Hausordnung zur Kenntnis zur erhalten. Die Teilungserklärung ist wichtig und klärt den Erwerber über Kostenverteilungsschlüssel und Sanierungspläne auf, insbesondere ob der einzelne Eigentümer oder die Gemeinschaft bei notwendigen Maßnahmen aufzukommen hat. Der Erwerber ist an die Beschlüsse der Eigentümerversammlung auch aus der Zeit vor dem Kauf gebunden. Nur wenn er Sie kennt, kann der Erwerber eventuelle finanzielle Folgelasten des Kaufs abschätzen. Die Führung der Beschlusssammlung ist Aufgabe des Verwalters des Gemeinschaftseigentums. Der Erwerber hat dort zwar kein Einsichtsrecht, der Verkäufer kann im Regelfall die Beschlüsse beschaffen.

Selbst wenn es noch keine Beschlüsse gibt, können Sanierungen oder Modernisierungen anstehen. Wichtige Hinweise können Tagesordnungspunkte und Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten Jahre geben. Sie zeigen, ob diese Maßnahmen diskutiert wurden und deshalb mit ihnen zu rechnen ist. Diese Unterlagen kann der Verkäufer ohne Probleme bei seiner Verwaltung beschaffen.

In einigen Wohnungseigentumsanlagen hat ein Eigentümer - oft ein institutioneller oder privater Investor - die Mehrheit. Er kann alleine entscheiden, wann notwendige Sanierungen durchgeführt werden - oder auch diese blockieren, was zur Verwahrlosung und Werteverfall der Wohnungsanlage führen kann. In eine solche Anlage sollte sich tatsächlich nur derjenige Einkaufen, wer die Politik des Mehrheitseigentümers zuverlässig einschätzen kann, denn von ihr ist er abhängig.

Ein weiterer wichtiger Punkt ist das Haus - oder Wohngeld, das monatlich gezahlt wird. Die Höhe ist neben dem Kapitaldienst für die Finanzierung des Kaufpreises die wichtigste Dauerbelastung. Es umfasst die Kosten für den Betrieb und die Verwaltung des Wohneigentums. Der Erwerber sollte sich nicht nur die Höhe nennen lassen, sondern auch die letzten zwei bis drei Jahresabrechnungen einsehen. Gab es in der Vergangenheit immer erhebliche Nachzahlungen, müssen diese mit berücksichtigt werden.

Zur Modernisierung geplanter Modernisierungen ( z.B. Wärmedämmung  ) dient auch die Instandhaltungsrücklage. Je größer diese ist, desto weniger müssen die Eigentümer im Ernstfall mit einer Sonderumlage rechnen. Je älter eine Wohnungsanlage ist, desto eher sind sonderumlagefähige Maßnahmen zu erwarten. Beim Kauf übernimmt der Erwerber die anteiligen Rückstellungen für Instandhaltungen des Verkäufers: d.h. Eine höhere Rückstellung rechtfertigt auch einen höheren Kaufpreis. Zudem spricht sie für die vorausschauende Verwaltung der Anlage. Diese Angaben haben entscheidende Aussagekraft für die langfristig wirtschaftliche Überlebensfähigkeit der Eigentümergemeinschaft. Hohe Haus-Wohngeldrückstände sind ein Alarmzeichen. Eine Gemeinschaft kann nur dann ordentlich funktionieren, wenn alle ihren Beitrag dazu leisten.